「股票配资 哪里好」一朝地王,三年吃土

「好评与差评」(IDihaoping),作者奇齐,36氪经授权转载。

最近p2p爆雷已经不足为奇,因为还有更令人目瞪狗呆的事情

被p2p套路,病急乱投医式维权又给自己带来二次伤害,不知道当初拿到高收益的时候,是否想到会有这一刻。

韭菜被收割之前,总意识不到自己是韭菜。

买p2p买成受害人,买房买成接盘侠,当以韭菜收割机著称的地产商,也逃不脱韭菜候选者的命运。

你就会感慨试问苍天饶过谁。2016年的地王们,你们还好么

2016年开始,土拍地价一直处于“面粉比面包还贵“的时期。

“高价拿地,可以以更高的价格卖出”这句话成了全民共识,不仅销售相信,购房者相信,开发商也相信。

2016年城市地王数量前十排行

数据来源克而瑞

按照这个逻辑,2016年的各大城市涌现出一批地王,这些原本被开发商寄予厚望的高价地块很快到了动工、开盘和预售的时期。

面对着价格“一刀切”的限价政策,开发商的高周转模式不灵了。

卖,需要割肉离场,心有不甘;不卖,面临着持有的资金成本,压力山大。

何去何从?

高周转遇上一刀切

“拿地策略出了问题,一定需要人担责,那个人只能是我了。”陈鹏说。

陈鹏(化名)是一个地产从业者,就职于国瑞地产,2016年4月苏州木渎溢价率248.5%的地王,就是陈鹏拿的。

“我是负责拿地的”陈鹏每次介绍自己都很骄傲,毕竟在各土拍现场,随便举个牌子就是几十个亿,满脸都写着财大气粗。

但只有陈鹏自己知道,“拿地的”工作不是个小活儿,陈鹏工程出身,同时政策、成本控制、项目报件、设计、法务、融资,销售都是行家。

15年开始,全国市场大热,旭辉喊出口号“冲刺三千亿”;碧桂园号称实现“全覆盖”;陈鹏所在团队喊出接到上层指令,入局苏州。

土拍前夕,在项目预算阶段,陈鹏发现其中的资金隐患和后市的政策风险,因此控制了不高的授权价。

但土拍的前夜,领导大笔一挥,在陈鹏给出的研判结果的基础上,把授权价提高了百分之70,这个项目从此埋下隐患。

第二天经过232轮举牌竞拍上,国瑞地产出尽风头,一举拿到了这块总价单价2.47万/㎡的高价地。

回想起土拍时候近乎狂热的举牌场面,陈鹏觉得市场出现了病态狂热。

不出所料,拿地的几个月后,苏州重启限购政策,从招拍挂政策、一次性开盘限制、限价、限购、限贷全方位对楼市进行绞杀。

出政策的那一天,地块案名刚确定为“国瑞熙墅”。陈鹏意识到案名再惊艳也注定不会被市场看好,不是产品问题,而是市场转向了。

2017年春节过完,国瑞熙墅预售价格出来了,均价2.9万元/㎡,拿地成本就达到2.47万元/㎡的地块才卖2.9万元/㎡。

贵么?其实都是在贴着成本红线卖。

而位于吴中区旁边的二手楼盘的均价是多少钱呢?1.7万元/㎡,购房者最敏感的不是质量户型配套,而是价格。

国瑞熙墅的去化非常差,差到楼盘旁边二手中介调侃说售楼处雇人排队的花费一天都需要上万元,依然撑不起售楼部的人气。

无疑,这个项目的拿地策略严重失误,陈鹏为此付出沉痛代价,之前炒股,陈鹏切身感受到散户之殇。

选择去开发商工作,就是想做游戏规则的制定者,万万没有想到,开发商也会面临散户的困境。

跌价的面包

“面粉贵过面包”的市场预示着上涨前夕。这个谬论骗过无数的购房者,包括阿诚这个厦门土著。

厦门的楼市是国内城市中的一只妖股,均价已经超过略输北上深,位居第四。

阿诚家在钟宅片区的城中村,旁边就是厦门富人区五缘湾,很多村民都依赖房租收入过活,不愿出去工作,终日赌博玩乐,等待拆迁暴富。

阿诚不一样,看着日益上涨的房价,阿诚开始关注楼市。

2016年12月,海投地产以38504.85元/㎡的楼面价,拿下厦门岛外马銮湾商住地块,成为单价地王,消息很快刷爆朋友圈。

大家纷纷猜测,这块地王上市要卖到5万/㎡才能保本,此时,旁边一手楼盘的价格在3.2万元-3.6万元/㎡之间。

阿诚赶紧抢了一套旁边3.5万/㎡的房子,签完合同的瞬间,阿诚非常开心,但厦门房价却没按阿诚预想的套路出牌。

2018年6月,海投地王旁边,保利地产以25086.2元/㎡的楼面价,摘走另外一块地。时差只隔一年。

2016年典型地王与周边项目价格对比

数据来源克而瑞

阿诚3.5万元/㎡入手的新房,已经有人挂出2.7万/㎡的价格出售,阿诚一算,发现自己亏掉了宅基地两年的房租收入,心里拔凉。

他意识到“那些贵过现成面包的面粉们,不一定就能做成更贵的面包。”

无独有偶,楼市的顺风局中,狂热的赌徒不只是购房者和开发商,连材料供应商也受不住巨额利润的诱惑。

被地产套路的老江湖

王子华对于两年前的举牌追悔莫及。

56岁的王子华祖籍是福建莆田,是个生意奇才,早年倒腾木材发家,后来创办了京奥港集团,是鸟巢、首都机场这些地标项目的主要钢材供应商。

平平稳稳的传统行业龙头大哥地位,在王子华决定进军地产那一刻被打破。

王子华设想的剧本和其他开发商无异,无非是用过桥的方式获取资金拿地,然后质押给信托公司拿钱。

“零元购拿地”,预售房产回笼资金,最后瓜分利润。但王子华没有料到跟着剧本走的前提需要政策搭台,市场唱戏。

2016年4月,王子华在南京以单价2.23万元/㎡,总价47.6亿元高价拿地,然后迅速向中融资信托质押股权拿到了49亿的资金。

按照原剧本,这个定名京奥港未来墅的项目,可以在2017年9月领出预售证,卖个3-4万每平的单价,回笼资金。

万万没想到,南京一纸限令,把预售证的均价限制在25884元/㎡,市场转向快速而惨淡,价格赔本,却依然难讨购房者的芳心。

直到2017年11月,未来墅工地陷入停工,京奥港集团的地产之路还没开始就被扼杀,王子华几十年的事业宣告破产。

粗略统计,过去的两年中,全国有超过二十多个城市出现了超过三百个单价地王和总价地王。

经过正常的开发周期,地产商翘首盼来的2018不是地产大年,而是黑天鹅频现的寒冬季节。

陈鹏的被追责,阿诚被收割,王子华的破产都只是那些年地王故事的一个缩影罢了。开发商,一样面临死扛和割肉的抉择。

就此来看,开发商和散户并没有区别,不论是股市楼市,或是其他,一句“拿住咯”,顶过一万句战略分析。

昨晚和做基金的朋友聊天,他的判断,让我印象深刻“现在a股惨淡,市盈率到历年最低,但根据测算,买入综合估值低的几支票,拿住五年赚钱的概率是百分之百。”

准确度不去评判,但是这种定投的思维,也是适合楼市的。

面对高价地,开发商不拿,就像春天不去播种,注定等不到可以收获的秋天,但只有拿得住并且活下去的开发商,才有未来。

散户买房,开发商买地的金融逻辑,都是基于货币贬值,长远来看,现在的房价,依旧是低估的。

此刻的市场,身陷囹圄的开发商只要能够活下去,在不久的将来都能解套,但太高的杠杆之下,活下去,又谈何容易。

你所在的城市,地王都怎么样了?

后台-系统设置-扩展变量-手机广告位-内容正文底部
客服